レオパレス 21 問題。 なぜレオパレス21の問題は、旧陸軍の戦車とそっくりなのか (1/5)

レオパレス問題とは?原因や現在の状況を分析!

レオパレス 21 問題

レオパレス21の施工不備問題が話題となっていますが、一体何処から虚偽が判明し、今回の騒動に発展したのでしょうか。 報道だけだと、パッと見、レオパレス21側が自主的に不備を見つけて改善に踏み切ったようにも見えなくはないです。 しかし、実際のところは、第3者に大々的に指摘されたにも関わらず、事実を隠蔽して調査はまったく進んでいなかったという事実があります。 詰まりに詰まってやっと認めたというのが本音。。。 一体、どういう経緯で施工不備問題発覚に至ったのか、時系列でまとめてみました。 下に続く レオパレス21の施工不備問題は、どこから発覚した? レオパレス21の施工不備問題は、どこから発覚した? レオパレスの施工不備は、『ガイアの夜明け』というテレ東の番組取材によって、初めて明らかにされました。 「『ガイアの夜明け』が初めてレオパレスを取り上げたのは、一昨年の年末のことです。 この時はアパートのオーナーを直撃し、家賃保証がまったくのウソであることや、レオパレスからの家賃収入の減額や解約交渉の実態を紹介。 同社社長へのインタビューではテレ東が独自入手した内部資料を見せると、社長が言葉に詰まる一幕もありました。 2回目となる昨年5月の放送では、アパートの天井に界壁(防火壁)がない物件が存在することを告発。 レオパレスは全棟調査を行うと発表しました。 そして5日の放送では、前回の放送を受けて約束された全棟調査や補修工事がまったく進んでいないことを告発。 さらに、経営陣がその問題について虚偽のコメントをしていることを暴き、13年に行われた公募増資で、社内の問題点を隠して増資を募ったことについては、専門家から違法性を指摘される場面もありました」(テレビ情報誌ライター) どうやら時系列的にまとめると、テレ東は今まで3回の告発番組を放映しています。 2017年末:オーナーの家賃保証が嘘。 家賃収入の減額や解約交渉の実態を暴く• 2019年2月5日: 全棟調査の進捗がまったく進んでいないことを再告発、更に経営陣が虚偽の進捗率を公表していることを暴く• 2019年2月7日:レオパレス21が『当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について』を発表 今回のレオバレス側の発表『当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について』は、2019年2月5日にガイアの夜明けで再追及された影響が大きいでしょう。 もはや経営陣側が不備を認めたといっても過言ではありません。 一部屋で火が出たらアパート全焼する構造って… テレ東がやらなければ時間の問題で惨劇起きてたでしょうよ。 レオパレス21 不備指摘後の調査の進捗状況で嘘を公表 しかも当初、レオパレス側は「全棟調査する!」と言っておきながら、1棟も終わってないのに98%以上完了なんて嘘を公表するほど。 2月5日放送の「ガイアの夜明け」では、追跡取材の模様を放送。 岐阜市の不備物件のオーナーは、記者会見から8か月経っても調査は来ておらず、「やりますよ」というアナウンスも謝罪も一切ないと不満を漏らす。 千葉県流山市で4棟を抱えるオーナーは、レオパレスの社内基準で「補修の必要なし」と通達されたが、調べてみると界壁は隙間だらけ。 役所に応援を頼んでいた。 レオパレス21を相手取り集団訴訟を起こしているLPオーナー会の前田和彦さんは、同社から送られてきた調査・補修工事の進捗状況を示して、「調査が完全に終わったのは1棟もない」(1月23日時点)と明かす。 ところが、同社サイトが示す調査進捗率は、なんと「98. 47%」と公表されていた。 前田さんは、「発表された進捗状況と全く違う」と憤る。 都合が悪くなったのか、本音と建て前を別にし過ぎちゃって、子供でも分かるような嘘をテレ東に暴露されたってことでしょうか。 そんなの、オーナーに聞けばすぐに分かるようなもの。 現地調査や正式な文書なり、何にも出さないでHP上だけで調査済みなんて、投資家をどんだけ軽く見てるのか。。。 しかも、質の悪いことに、 経営陣は事実を知っていて、わざと見逃していた可能性が高い。 何故なら 天井裏は完成検査で必ずチェックするはずなんです。 今回のテレ東のように天井裏にカメラが入れば即発覚する事実。 だから騒ぎになっている よくもまぁ、こんな分かり易い不備を放置したなと、経営陣には呆れるばかりです。 レオパレス21 不備を認識しておきながら公募を募る そればかりか、2013年には不備を認識しておきながら、その事実を公表せずに増資を募っているのですから、開いた口が塞がりません。 2012年の裁判に関する内部文書には、「当社の一番の懸念は、現時点で 『レオパレスが建築基準法違反』という記録が残ること」とある。 つまり、傷を残さないように早期和解を図ったことがわかる。 付随する問題は、 同社がこれを公表しないまま、2013年11月に320億円もの公募増資を行っていることだ。 投資家は界壁なし問題の事実を知らぬまま、レオパレスに高額出資したことになる。 企業コンプライアンスに詳しい弁護士は、「大問題でしょう。 (中略)本当の姿を知らないままマーケットは騙されて、その金額で売り買いが進んでいる」として、損害賠償請求ものだと番組で解説している。 どんだけ社長以下の経営陣は客に対して誠意が無いのでしょうか。 今回の界壁についても、ガイアの夜明けに指摘されたのが5月ですが、それ以前に経営陣が問題を認識したのが2018年3月、4月と会見で言っています。 本来ならば、認識した時点で会見を行うべきだったはずです。 それを延々と先延ばし、隠蔽、嘘の公表と続けた挙句、更にガイアの夜明けに突っ込まれる事態になり、後ろに引けなくなったというのが本音でしょう。 経営陣失格というか、あまりに居住者をないがしろにしすぎ。。。。 レオパレスはレオパレスの良いところあったのですがね。。。 非常に残念です。 後、似たような問題として、姉歯の耐震偽装問題がありましたが、あれはコンクリートの中の鉄筋を抜いたので偽装は明るみに出にくかった部分はあります。 しかし今回は目で見て誰もがはっきり分かる部分ですからね、、 コストカットの為に大胆な違法をしたもんだと思います。 1日1回クリックお願いします.

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レオパレス、コロナショックで再建に黄信号

レオパレス 21 問題

レオパレス問題とは?概要をおさらい そもそもレオパレス問題とは、賃貸不動産大手のレオパレス21が設計施工したアパートにおいて、 建築基準法違反や不備が次々と発覚し結果として補修工事を行うために居住者に退去を求めることになった一連の問題のことです。 レオパレスというとマンスリーやウィークリーなど短期間から賃貸できるほか、家具家電付き物件を売りにして大きく成長を遂げてきたというイメージがあります。 CMにも広瀬すずなど豪華な役者さんが起用されてきていたただけに、世間としてはなぜ今になって大手不動産会社とは思えないような問題が発覚したのか大いに疑問に感じました。 レオパレス問題発覚のきっかけ レオパレス問題の発端となったのは、テレビ東京の人気番組である ガイアの夜明けではないかと言われています。 同番組では長期間にわたって独自にレオパレスへの取材を行っており、その放送をきっかけとして世に知られることになったのですが、実はガイアの夜明けで放送されたのは先ほどの建築基準法違反の問題だけではありません。 発端は家賃保証問題のスクープだった ガイアの夜明けが最初にレオパレスを取り上げたのは、今話題になっている建築基準法違反ではなく、 2017年12月に放送された家賃保証問題です。 家賃保証とは不動産業者が建物を一括で借り上げて所有者に家賃を支払うシステムのことで、所有者としては空室リスクがなくなり安定収入が確保できるという大きなメリットがあるという謳い文句で、今でも不動産業界でサービスとして提供している会社はたくさんあります。 家賃保証問題の実態と原因 レオパレスは地主に税金対策などを目的とするアパート建設を持ち掛け、家賃収入でローンを返済する方法を提案します。 地主としては空室によって家賃収入が途絶える 空室リスクが最大のネックとなるため、これを補うためにレオパレス自身でそのアパート一棟を借り上げて毎月決められた家賃を支払うという 家賃保証契約を提案することで、地主の不安を解消してどんどん契約件数を増やしていったのです。 地主からすれば家賃さえ保証してもらえるのであればアパート経営によるリスクはほとんど無いと考えますので、都心だけでなく地方の地主についても家賃保証をあてにしてどんどんアパートを建てていきました。 30年保証だったはずが実際の対応はというと レオパレスでは30年間家賃保証するなど地主を安心させる謳い文句を並べていましたが、契約後の対応としては30年間家賃を保証するどころか、採算の悪い物件の家賃保証契約を解除したり、契約期間中に大幅な保証家賃の減額を求めたりといったあまりにもずさんな対応だったのです。 番組で取り上げられた時の資料には、こういった一連の対応について 終了プロジェクトと題して組織的に行っていたことが明らかになりました。 建物所有者の悲痛な叫び レオパレスから営業を受けてアパートを建てた地主のほとんどは、レオパレスが支払う保証家賃をあてにして高額なローンを組んでいたため、終了プロジェクトによって当初予定していた家賃収入が得られなくなり破綻寸前に追い込まれる地主が出てきたのです。 レオパレスとしては建ててさえもらえればある程度の利益が出ることから、その後賃貸収益が思うように伸びなければ、トカゲの尻尾切りのように建物所有者との家賃保証契約を解除したり保証家賃を減額したりすることで、レオパレスという会社は守り全てのリスクを所有者に押し付ける形となりました。 このようにしてレオパレスの家賃保証問題がガイアの夜明けによって世の中に知れ渡り、 レオパレスに限らず不動産業界全体に家賃保証というシステムに対する不信感や不安感が広がったのです。 ここまででも十分大問題ですが、今回取り上げるレオパレス問題はさらにこの後に発覚することになります。 5ヶ月後にレオパレスのずさんな施工が発覚 レオパレスの家賃保証問題の発覚から約5ヶ月後の2018年5月、さらに追い討ちをかけるようにガイアの夜明けで第二弾のスクープが報じられたのです。 レオパレス物件の屋根裏に本来設置されていなければならない 界壁が設置されておらず、その様子をテレビカメラが実際の物件に潜入して屋根裏を撮影し報道しました。 この映像によって不動産業界はもちろんの事、一般の方にも大きな衝撃を与えることとなったのです。 「レオパレスの壁が薄い」の真実は界壁だった レオパレスといえば実際の利用者から• 「人の話し声が聞こえる」• 「くしゃみをする音が聞こえる」• 「上階からの振動がひどい」 といったクレームが多く、世間一般でも概ね知れ渡っている状態でした。 とはいえ、さすがに法令違反のアパートを建築しているとまでは予想していなかったため、界壁がない様子がテレビに映し出された時には多くの人が驚いたことでしょう。 界壁とは何か そもそも界壁とは、アパートなどの共同住宅における各部屋を仕切るために設置する壁のことで、隣の部屋からの音漏れを防止する 防音性や火災の際の炎の延焼スピードを遅らせる 防火性を維持するために建築基準法で設置が義務付けられています。 防音性の基準 建築基準法では界壁に求められる防音性能として、次のような基準を設定しています。 振動数125Hz:透過損失が25dB• 振動数500Hz:透過損失が40dB• 振動数2,000Hz:透過損失が50dB 上記基準についてはあくまで最低限の数値であり、実際に住み心地などを考えた場合はさらに厳しい基準によって防音性を兼ね備えた界壁を設置する必要があります。 防火性能の基準 アパート火災で炎が一気に燃え広がることを防ぐためには、界壁の防火性能がとても重要になってきます。 そのため界壁の構造については、次のいずれかで設計施工することとされています。 耐火構造:火の高温にさらされながらも、構造上ある程度耐えうる強度を持つもの• 準耐火構造:火の高温にさらされた時、すぐには構造上の耐久力を失わないもの 簡単にいうと、たとえ火災が発生して高温状態に陥ったとしても界壁がすぐに変形、折損しない程度の性能が求められるということです。 界壁については人の命に関わる非常に重要な構造部分のため、建築基準法等によって非常に厳しく規定されています。 にもかかわらず、レオパレス物件には重要な構造部分である界壁自体が部分的に存在していないことが発覚したのです。 このように界壁の重要性が分かるとレオパレス問題の重大性が見えてきます。 レオパレス物件の界壁の問題点 レオパレス物件の界壁の問題点は屋根裏にあります。 本来界壁については、室内部分だけではなく天井裏まで貫通する形で設置されていなければなりません。 ところが一部のレオパレス物件の天井裏を見てみると、界壁が何もないスカスカの状態になっているのです。 本来防火壁となる界壁が屋根裏に一切存在していないため、万が一火災が発生すると一気に燃え広がるリスクがあるほか防音性能や耐震性などにも一定の影響があります。 屋根裏ならばれないと思ったのか 報道によれば界壁の施工不良についてレオパレス側は「施工業者の誤解と認識不足」などとしていますが、これだけ多くの物件で施工不良が見つかったことを考えるともはや 組織的に違反建築が行われていたと考えざるをえません。 そもそも界壁は建物が完成すると所有者が自分で確認することはまずないため、バレないことをいいことにコストカットに悪用されていたのでしょう。 何れにしても、大手不動産会社としてはありえないお粗末さです。 問題発覚後の対応も酷かった さて、ここまででも十分ひどい状況ですが問題はまだ終わりません。 界壁の問題が発覚して以降レオパレスは全棟調査を実施すると約束しましたが、レオパレスオーナーによれば数ヶ月経っても調査されずに放置しているという実態が発覚したのです。 オーナーからの指摘で調査が行われた物件の多くで界壁に不備が発覚しましたが、なぜかレオパレス社内では問題なしという扱いにされていました。 このようなあまりにずさんな対応にオーナーだけでなく行政も不信感を示し、徹底した調査改善を指示することになったのです。 レオパレス物件に界壁がない理由とは ここまでレオパレスは界壁の不備について認識のズレなどを言い訳にして、あくまで界壁をつくらないことを指示していたわけではないという態度をとっていました。 ところがこのような傲慢な姿勢に下請け業者がついに怒り、内部告発のような形でガイアの夜明けの続編で真実の詳細が語られたのです。 「界壁なし」はレオパレスの指示 ガイアの夜明けによれば、レオパレス側から施工業者あてに渡されていた建築図面には界壁が記載されていなかったとのこと。 つまり、レオパレスは施工業者に界壁はつくらなくてもいいという趣旨の指示をしていたというのです。 これが真実だとすると、建築確認申請の際に提出していた図面と実際の施工図面が違うということになり組織ぐるみの非常に悪質な不正行為になります。 レオパレスは工事費用を安く抑えるために、界壁のない違反建築物を次々と建設していったのです。 レオパレス問題の現在とオーナーへの影響 このような重大な問題を引き起こせば、当然オーナーからは多数の損害賠償請求が発生します。 ところが、現在は被害者であるレオパレスオーナーの中でも今後の対応について意見が分かれているそうなのです。 簡単ではない解決への道のり 被害者が少数であれば個別に損害賠償請求をすることで簡単に解決できる可能性はありますが、ここまで被害者が多くなると被害額も膨大な金額になることは間違いありません。 となると、仮に全ての被害者が損害賠償請求をしたとするとレオパレスという会社自体が存続できなくなる可能性があるのです。 ここまで不祥事を起こした会社なので自業自得だと考える人もいるかもしれませんが、レオパレスに家賃保証をしてもらっているオーナーがいることを忘れてはいけません。 レオパレスオーナーの多くはレオパレスから支払われる保証家賃がなければ残りのローンを返済できないため、今レオパレスに倒産されては困ります。 そのため、本気で損害賠償請求をしたいオーナーとレオパレスへの打撃を最小限に抑えたいオーナーとで方針が対立している部分があるのです。 界壁のない物件を見破る方法 レオパレス問題に端を発した界壁問題ですが、実は古い物件の中にはコストを優先するあまり界壁が設置されていない物件が少なからず存在すると考えられます。 特に中古物件についてはいい加減な施工をしているアパートもあるため、中古物件を中心に不動産投資をしている方については界壁のない物件を誤って買ってしまわないよう注意が必要です。 では、界壁の有無を見破る方法はあるのでしょうか。 バスルームの点検口から確認が可能 建物が完成すると通常は屋根裏を見ることはできませんが、一箇所だけ簡単に見られる場所があります。 それはバスルームです。 ユニットバスを導入している物件の場合、バスルームの天井に 点検口があり上に押し上げるだけで簡単に蓋を開けられます。 そこから屋根裏を目視で確認できるので、四方を見渡して小屋裏まで界壁が貫通しているのかどうか確認しましょう。 レオパレス問題に関するまとめ レオパレス問題で被害に遭われている方の多くは、ローンという多額の借金を抱えた上で先の見えない賃貸経営を迫られています。 現在では建築確認も厳しくなってきているので違反建築は少なくなっていると思いますが、築20年以降の古い物件についてはレオパレス物件のように 建築確認の図面と実際の施工図面を意図的にすり替えているケースがあるため注意が必要です。 中古物件に投資する際には、市区町村役場で 建築計画概要書の写しを取得して実物の状態と相違がないかについて確認するようにしましょう。 また、違反が疑われる物件については建築士に依頼して実際に現場を見てもらうことをおすすめします。

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【速報 更新】レオパレス21問題。株価も急落で会社は暗黒期に突入

レオパレス 21 問題

不動産仲介位会社は何処にすればよいのか?というのは、多くの方にとっていまいち分からないテーマだと思います。 それぞれの業者は、何が得意で、何が得意でないのか?がホームページを見ただけでは分かりづらいからです。 自分が住みたい部屋はどんな部屋なのか?を明確化することも重要です。 そして、その希望を出来るだけ時間と手間をかけないで、見つけてくれることができる会社はどこなこかを知っていると、その後の大きな時短が可能になりますし、また機能の物件に出会える可能性も高くなります。 このコラムでは、不動産仲介業者「レオパレス21」についての口コミ、評判、仲介手数料、特徴などの情報をご紹介致 しますので、ご参考にして頂ければと思います。 1 仲介手数料は無料 2 敷金・礼金が無料 3 「LEONET」というサービスメニューに加入すると2,268円/月と安い価格でWi-Fiが使える 4 家具・家電付き 5 マンスリープランありで短期で借りれる 6 「my DIY」というメニューがあり、100種類以上壁紙から自分の好みのものを選び変更できる 7 「L-Club Of」という会員に入り、人気ホテルや有名旅館、ショッピングやグルメなどの優待を受けられる 8 部屋がきれい 9 防犯がしっかりしている 10 キャンペーンが仲介業者の中でも優れている 11 「LeoRemocon」というシステムがあり、スマホで室内の家電を操作でき、自宅へ帰るまえにエアコンを入れて、部屋を温めておいたり出来ます レオパレスは、そのサービス内容から言って、極めて独自性が高い賃貸プラン提供者です。 仲介手数料・敷金・礼金が無料で家具・家電付きなので、初期費用は極めて安く上がります。 電気・ガス・水道料金も名目上は取られません。 また、物件は全て自社管理物件なので、キャンペーンが充実していて、2ヶ月間家賃無料などの魅力的な企画もあります。 また、マンスリーランがあるのも魅力てす。 短期の駐在や、長期間の出張などにも使えます 学割プランもあり、学生の方にもお得です。 1 壁が薄く音が響く 2 家賃が普通の物件よりやや高めの設定 3 広い物件が殆どない 4 退去時に違約金が発生する場合がある 家賃は、光熱費、家電品の分の回収する分高いのは当然でしょう。 家具・家電品を壊してしまうと、その代金を支払う必要があります。 尚、レオパレスには「レオパレス伝説」という笑える伝説があります。 それを列挙します。 ・エアコンが勝手に切れる ・チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった ・チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった ・ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも ・爪切りの音も聞こえる ・納豆をかき混ぜる音も ・壁ドンしたら壁に穴が開いた ・というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった ・壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた ・隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた ・右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた ・すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする ・だけど家賃6万 ・業績悪化でさらに壁が薄くなる ・将来的には壁がなくなる可能性も NAVERまとめより ここまで酷くはないと思いますが、壁が薄くて、音が響くという傾向はあるのでしょう。 レオパレス21に合う人 レオパレス21に合う人の特徴を次に挙げます。 1 仲介手数料・敷金・礼金が無料が無料 2 家具・家電付きで、光熱費も名目上はなく、Wi-Fiも安く使える 3 マンスリープランありで短期で借りれる 4 部屋がきれい 5 防犯がしっかりしている 6 キャンペーンが仲介業者の中でも優れている 7 壁が薄く音が響く 8 家賃普通お物件より高めの設定 9 広い物件が殆どない 10 退去時に違約金が発生する場合がある レオパレスはターゲットがハッキリしていて、その人にはとても良い賃貸住宅でしょう。 入居時の費用は他の不動産仲介業者と比較しても一番やすいでしょう。 あとは、隣の音を気にしないという人であれば、部屋は基本的にきれいなので、とてもいい部屋になると思います。

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